Жилищная политика: что меняет обновленная “єОселя” для переселенцев

13:45, 23 Листопада , 2025

Жилищная проблема для ВПЛ остается одной из самых острых в стране. Миллионы людей, которые потеряли дома, тысячи разрушенных многоэтажек, годы скитаний во временных убежищах или арендованных квартирах — все это создает абсолютно уникальную потребность в государственной жилищной политике.

ДОНБАСС|Кочегарка. Правительственная программа “єОселя” стала одним из самых ощутимых инструментов решения этой потребности за все это время.

По данным правительства, за первые два года работы программы было выдано более 20-ти тысяч льготных кредитов. Но среди них лишь около тысячи — ВПЛ, то есть менее пяти процентов.

“Это очень низкий показатель, если учитывать общее количество переселенцев. Пропорционально ВПЛ должны были бы пользоваться этой программой значительно чаще. Но требование оплатить сразу 20 % первого взноса делало участие практически недостижимым”, — говорит юристка “Донбасс СОС” Наталия Юрлова.

Первый взнос — это ключевой барьер. Для квартиры стоимостью 1,5–2 миллиона гривен он составлял от 300 до 400 тысяч (плюс сопутствующие расходы). Для большинства семей-переселенцев это просто неподъемная сумма.

Осенью 2025-го года правительство существенно модернизировало программу “єОселя”, сделав ее более доступной именно для ВПЛ и жителей прифронтовых территорий.

Юрлова называет эти изменения “действительно существенными” и подчеркивает, что именно они могут стать точкой перелома в том, насколько эффективно переселенцы смогут пользоваться ипотечной программой государства.

“Непосредственно в сентябре этого года вступили в силу изменения, которые предусматривают, что для ВПЛ и людей, место проживания или пребывания которых зарегистрировано на приграничных территориях, или которые переместились на эти территории с временно оккупированных территорий, предоставляется поддержка от государства в рамках программы “єОселя” – то есть программы льготного кредитования. Эти изменения приняты для того, чтобы кредитование стало более доступным”, — отметила она.

В частности, ВПЛ, а также украинцы, место проживания или пребывания которых зарегистрировано на прифронтовых территориях, получают право на покрытие 70 % первого взноса по кредиту, 70 % ежемесячного платежа в течение первого года кредитования, а также на компенсацию до сорока тысяч гривен для оплаты услуг, разовой банковской комиссии, сборов и страховых платежей.

Основные условия

Следует учитывать, что программа “єОселя” распространяется на определенные типы жилья, определенную площадь и определенный срок введения в эксплуатацию.

Основные условия программы “єОселя”:

льготная ставка на первые 10 лет — 3 % или 7 % (с 11-го года — 6 % или 10 %),
максимальный срок кредита — 20 лет,
минимальный первоначальный взнос — 20 % или 10 % (для молодежи).

Кредитуют банки-участники программы: Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, BISBANK, Банк Кредит Днепр, Радабанк.

В программе могут принимать участие:

граждане Украины,
от 18-ти лет на дату оформления кредита до 70-ти лет на дату погашения,
платежеспособные,
не имеют недвижимости, или ее площадь не больше 52,5 кв. м на одного человека +21 кв.м на каждого следующего члена семьи; не осуществляли отчуждение недвижимости в течение последних 12-ти месяцев, или площадь такой отчужденной недвижимости вместе с площадью имеющегося жилья не превышает 52,5 кв.м на одного человека +21 кв. м на каждого следующего члена семьи,
не фигурируют в санкционных списках,
не участвуют в других действующих государственных программах обеспечения жильем.

Наличие жилья, расположенного в районе боевых действий или на временно оккупированной территории, не принимается во внимание при оформлении льготной ипотеки.

Кредит под 3 (6)% могут взять:

военнослужащие ВСУ по контракту, сотрудники СБУ, Службы внешней разведки, Главного управления разведки Минобороны, Национальной гвардии, Госпогранслужбы, полицейские и другие силовики;
медицинские работники – специалисты и профессионалы учреждений охраны здоровья государственной и коммунальной формы собственности;
педагогические работники учебных заведений государственной и коммунальной формы собственности;
научные и научно-педагогические работники учебных заведений и научных учреждений государственной или коммунальной формы собственности.

Под 7 (10)% на участие в программе могут претендовать:

ветераны войны и члены их семей;
участники боевых действий;
люди с инвалидностью вследствие войны;
семьи погибших (умерших) ветеранов войны, а также семьи погибших (умерших) защитников и защитниц Украины;
ВПЛ;
другие граждане Украины, которые не имеют собственного жилья или в собственности которых меньше 52,5 кв. м для семьи из одного человека и дополнительно 21 кв. м — на каждого следующего члена семьи (жилье на временно оккупированных территориях не учитывается).

Существуют требования к возрасту жилья, которое можно взять в ипотеку по программе “єОселя”.

Для военнослужащих по контракту и силовиков, медиков, педагогов, научных работников и ветеранов доступна ипотека на частный дом, таунхаус или квартиру в доме не старше десяти лет.
Для ВПЛ: жилье не старше 10-ти лет во всех регионах, где работает программа.
Для всех остальных категорий — частный дом, таунхаус, квартира в здании не старше трех лет.

Если человек захочет приобрести жилье, которое строится, он сможет сделать это только у застройщиков, аккредитованных банками-участниками программы (списки таких застройщиков публикуют банки).

Например, семья из трех человек может получить кредит на покупку дома площадью до 104,5 кв. метров. Семья из двух человек может получить кредит на покупку квартиры площадью до 73,5 кв. метров.

Но это не означает, что нельзя купить жилье, площадь которого превышает нормативное значение. Избыточную стоимость можно покрыть самостоятельно первым взносом.

Кроме того, существуют ограничения относительно стоимости жилья, на которое выделяется ипотека.

Цена не может превышать среднюю стоимость жилья в регионах Украины, определенную Минрегионом, умноженную на соответствующие коэффициенты:

2 – для Киева, Днепра, Львова, Одессы, Харькова и областных центров, населенных пунктов на расстоянии до 15-ти км от областных центров и Киева, населенных пунктов численностью более 300 тыс. человек;
1,75 – для населенных пунктов численностью до 300 тыс. человек.

Если стоимость одного квадратного метра жилья выбранной квартиры превышает предельную, разницу необходимо оплатить за счет первого взноса.

По состоянию на июль 2025-го года средняя стоимость квадратного метра в Киеве составляла 29 665 грн., в Донецкой области – 26 661 грн., в Днепропетровской – 24 608 грн, самая низкая ставка зафиксирована в Кировоградской области – 21 572 грн.

Например, семья из двух человек решила купить квартиру в Виннице. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Винницкой области – 24 475 грн. Умножаем эту усредненную стоимость на коэффициент для областных центров (2). Таким образом, стоимость 1 кв. метра жилья по программе “єОселя” не должна превышать 48 950 грн.

Таким образом, семья из двух человек (из льготной категории) в Виннице может претендовать на ипотеку в размере 3,6 млн. грн. (73,5 кв. метров умножаем на 48 950 грн). Если жилье будет стоить 4 млн. грн., то разницу в 0,4 млн. грн. покупатели должны будут доплатить при первом взносе. В результате первый взнос составит 1,12 млн. грн. (20 % первоначального взноса от 3,6 млн. грн. плюс 0,4 млн. грн.).

Если оформлять ипотеку под 7 % на 20 лет, то ежемесячный платеж для такой семьи составит 26 647 грн.

Нововведения для ВПЛ

Последние изменения в программе были утверждены Постановлением КМУ от 13 августа 2025 г. № 998. По словам юристки “Донбасс СОС”, эти изменения касаются:

ВПЛ;
людей, место проживания (пребывания) которых зарегистрировано/задекларировано на территориях, на которых ведутся (велись) боевые действия (прифронтовые территории), или которые переместились на эти территории с временно оккупированных территорий.

“Для ВПЛ важно, чтобы была действующая справка переселенца, то есть информация внесена в Единую информационную базу данных о ВПЛ. При этом неважно, где этот человек сейчас находится: это может быть западная или центральная Украина — воспользоваться программой можно независимо от текущего места проживания. Также изменения рассчитаны на людей, место проживания или пребывания которых задекларировано на прифронтовых территориях — то есть там, где ведутся или велись боевые действия, или на тех, кто переместился на эти территории с временно оккупированных территорий. Важно отметить, что происходит привязка к перечню территорий, на которых ведутся или велись боевые действия, или временно оккупированных территорий — утвержденных приказом Минразвития № 376”, — объяснила Наталия Юрлова.

Этим категориям государство дополнительно к основным условиям программы “єОселя” будет покрывать:

70 % размера первого взноса по кредиту, обеспеченному предметом ипотеки, предоставленным в соответствии с Условиями ВПЛ или гражданам, место проживания (пребывания) которых зарегистрировано/задекларировано на прифронтовых территориях, размер которого может составлять не более чем 30 % стоимости объекта недвижимости, стоимость которого составляет не более 2 млн. гривен;
70 % ежемесячного платежа в течение первого года кредитования по кредиту, обеспеченному предметом ипотеки, предоставленным в соответствии с Условиями ВПЛ или гражданину, место проживания (пребывания) которой зарегистрировано/задекларировано на прифронтовых территориях, но не более 150 тыс. гривен общего размера годового платежа согласно графику, предусмотренному кредитным договором;
40 тыс. гривен на компенсацию стоимости услуг, разовой комиссии банка за предоставление кредита, сборов и страховых платежей по кредиту, обеспеченному предметом ипотеки, предоставленным в соответствии с Условиями ВПЛ или гражданину, место проживания (пребывания) которой зарегистрировано/задекларировано на прифронтовых территориях.

Вместе с тем юрист подчеркивает определенные особенности и ограничения. В частности, это:

отсутствие у граждан, оформляющих ипотеку, и членов их семей права собственности на жилые объекты недвижимости (исключение составляет жилье на территориях активных боевых действий и ВОТ);
наличие возможности оплатить 30% размера первого взноса по кредиту, обеспеченному ипотекой;
отсутствие факта отчуждения гражданином или членом ее семьи объектов жилой недвижимости на подконтрольной Украине территории в течение 36-ти месяцев до даты подачи заявления о предоставлении государственной помощи;
потеря права на получение помощи на проживание ВПЛ и субсидии на оплату стоимости или части стоимости найма (аренды) жилого помещения в случае подтверждения права на получение помощи.

“Здесь нужно выбирать, какой вид помощи вы получаете. На мой взгляд, это логично: после подтверждения права на государственную помощь в рамках кредитования действие других программ поддержки прекращается, но не с момента самой подачи заявления.

Кроме того, есть вопрос, который нам часто задают на “горячей линии”: если человек является ВПЛ и одновременно медицинским работником, может ли он воспользоваться и льготной кредитной ставкой, и дополнительной государственной поддержкой (70 % первого взноса и 70 % ежемесячного платежа)? Нет, нужно выбирать один вариант. И льготная ставка, и поддержка 70 % — это формы государственной помощи, поэтому они не совмещаются. Если ВПЛ хочет получить поддержку 70 %, это предполагает оформление кредита по обычной ставке — 7 % и 10 %”, — отметила Наталия Юрлова.

Подать заявку на участие в программе можно через приложение “Дія”.В разделе “Услуги” выбрать “єОселя” и далее заполнить заявку, где нужно будет внести данные о себе и членах семьи, о жилье, которым владеете (если такое есть), сведения о доходах, стоимость будущего жилья и место его расположения. Далее — выбрать банки, с которыми планируете работать по кредиту (можно сразу несколько или все).

Отметим, что данной программой предусмотрена предельная стоимость объекта недвижимости — не более 2 млн. гривен.

Кроме того, при обращении в банк для получения финансовой помощи в размере 70 % первого взноса, 70 % ежемесячного платежа и покрытия сопутствующих расходов для оформления кредита, необходимо подать дополнительное заявление в бумажной форме через банк.

В заявлении указываются такие сведения о гражданине и членах ее семьи:

фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина и членов ее семьи;
дата рождения гражданина и членов семьи;
серия (при наличии) и номер паспорта гражданина Украины гражданина и членов семьи;
серия (при наличии) и номер свидетельства о рождении (для малолетних детей);
регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика гражданина и членов семьи (ИНН);
постановка гражданина на учет как ВПЛ или регистрация/декларирование места жительства (пребывания) лица на прифронтовых территориях;
отсутствие в собственности гражданина и членов семьи жилой недвижимости (кроме жилой недвижимости, расположенной на территориях активных боевых действий или ВОТ);
отсутствие фактов отчуждения объектов жилой недвижимости (кроме жилой недвижимости, расположенной на территориях активных боевых действий или ВОТ) гражданином и членами семьи в течение 36 месяцев до даты подачи заявления;
наименование банка и реквизиты личного счета (по стандарту IBAN);
контактные данные гражданина (адрес электронной почты, номер телефона).

“Банк еженедельно передает информацию в Пенсионный фонд, который в течение двух дней проверяет сведения. В случае подтверждения соответствия условиям Фонд передает информацию банку. Если человек соглашается на условия кредитования и получения поддержки, между Пенсионным фондом и банком заключается договор о предоставлении помощи. Средства не перечисляются на личный счет — открывается специальный счет в банке, куда будут поступать средства поддержки”, — пояснила юристка “Донбасс СОС”.

Новости Донбасса и всей Украины в Telegram

Для ВПЛ установлены также специальные требования к возрасту жилья: в Киеве и областных центрах оно должно быть не старше 10 лет, а в других населенных пунктах — не старше 20 лет. Для жителей прифронтовых территорий действуют текущие правила программы “єОселя”: жилье должно быть не старше 10 лет для льготных категорий и ветеранов в Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областях, а вне этих регионов допускается только жилье, построенное не позднее чем три года назад.

“В целом программа сложная, потому что требует экономической самостоятельности. Не все могут ей воспользоваться. Ранее процент ВПЛ, которые брали кредиты, был довольно низким. Например, по состоянию на 15-е октября было выдано всего 20 592 кредита, и лишь 945 — ВПЛ. Я недавно смотрела обновленную статистику по состоянию на 5-е ноября — доля ВПЛ выросла до 1006 человек. Мы можем сделать вывод, что поддержка в виде 70 % первого взноса является существенной, ведь многие люди не могли собрать значительную сумму для первого взноса.

Теперь человеку нужно оплатить лишь 30 % от необходимой суммы. Кроме того, местная власть также может предоставлять свою поддержку. Например, город Севередонецк, который сейчас оккупирован, готов из местного бюджета возмещать до 50 % первого взноса — но воспользоваться этим могут только ВПЛ из Северодонецкой громады”, — отметила юристка “Донбасс СОС” Наталия Юрлова.

Она рекомендует перед участием в программе получить консультацию — и не только в банке, но и в Укрфинжилье, которое реализует программу. У них есть горячая линия, сайт “єОселя” и чат-бот. Также можно получить консультацию у юристов общественных организаций, которые уже несколько лет изучают условия этой программы.

“Мы очень надеемся, что эта программа сможет покрыть потребности людей, но мы понимаем, что не все ВПЛ смогут ей воспользоваться. Есть категории, например пенсионеры, многодетные и малообеспеченные семьи, которые не могут обеспечить экономическую самостоятельность. Им нужны другие виды государственной поддержки, и здесь мы уже не говорим о кредитно-финансовых инструментах”, — резюмировала она.

Владислав Булатчик, ОстроВ